Kira sözleşmelerinde e-devlet dönemini değerlendirmeden önce kira sözleşmelerini incelememiz
konunun daha iyi anlaşılması açısından faydalı olacaktır. Tam iki tarafa borç yükleyen, sürekli, rızai ve
ivazlı sözleşmeler olan kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kapsamlı bir şekilde
düzenlenmiş ve Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesinde tanımı yapılmıştır. 299.maddeye göre kira
sözleşmesi; kirayı verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını
kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği
sözleşmedir. Bu maddedeki tanımdan da çıkaracağımız üzere kira sözleşmesi yalnızca konut kirası,
çatılı iş yeri kirası, ürün kirasından oluşmayıp her türlü kira ilişkisini kapsamaktadır.
Kira sözleşmelerinin kira konusu(obje), kira bedeli ve sözleşmenin tarafları olmak üzere üç temel
öğesi vardır. Sözleşmenin tarafları kiraya veren ve kiracı olarak ikiye ayrılmaktadır. Bir şeyin
kullanılmasını veya bu kullanılmaya ek olarak yararlanılmasını karşı tarafa bırakan kişi kiraya veren,
buna bedel olarak kira ödeme borcu altına giren kişi ise kiracıdır. Taraflar gerçek kişi ve/veya tüzel kişi
olabilir. Bir şeyi kiraya veren kişinin o şeyin maliki olması gerekmezken kiracı olan kişinin kiraya
verilen şeyi kullanabilmesi veya yararlanabilmesi için zilyet olması yani o şeyi elinde bulundurması
gerekmektedir.
Kira sözleşmeleri tarafların birbirlerine uygun irade beyanı ve rızasıyla kurulur. Sözleşmenin geçerli
olması için herhangi bir şekil şartı aranmaz fakat yazılı şekilde kurulması tavsiye edilir çünkü
sözleşmenin yazılı şekilde kurulması herhangi bir uyuşmazlık halinde ispat açısından kolaylık
sağlamaktadır.
Kira sözleşmeleri ile ilgili uygulamada en fazla karşılaşılan sorunlar sona erme halleriyle ilgilidir. Kira
sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmeler olduğundan sona erme sebepleri Türk Borçlar
Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel
hükümler başlıklı kısmında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmeleriyle ilgili çeşitli davaların olduğunu görmekteyiz. Bu davalar kira sözleşmesinin
süresinin bitimi, kiralananın teslim edilmemesi, kiralananın ayıplı olması, kiralananın tapu siciline şerh
edilmesi, kira bedelinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, kiralananın aile konutu olması, kiraya verenin
gereksinimi sebebiyle sözleşmenin feshi vb. konulardan oluşmaktadır. Bu uyuşmazlıklar sulh hukuk
mahkemelerinde çözüme kavuşturulmakta ve yetkili mahkeme konusunda genel yetki kuralları
uygulanmaktadır. Davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Tarafların her ikisinin
de tacir olduğu durumda ise yetki sözleşmesi yapılarak yetkili mahkemenin kendileri tarafından
belirlenilmesi de mümkündür.
Hazine ve Maliye Bakanlığının 291 kurum ve kuruluşla işbirliği yaparak 900 öneriyi değerlendirmesi
ve bu kapsamda Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı’nı yürürlüğe koyması sonucu ise kira
sözleşmeleri için artık yeni bir dönemin söz konusu olduğunu görmekteyiz. Plan kapsamında kira
sözleşmeleri artık e-devlet üzerinden yapılacak. Bu uygulamanın amacı ise Hazine ve Maliye Bakanı
Nureddin NEBATİ tarafından şöyle açıklanmakta: “Rekabet gücünü arttırmak, vergi kaybının önüne
geçerek sürdürülebilir büyümeyi sağlamak ve gelir dağılımını daha adaletli bir yapıya kavuşturmak için
kayıt dışı ekonomiyle mücadelemize devam ediyoruz.” Kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden
yapılmasıyla birçok olumsuzluğun önüne geçilecek. Her evin tapusu ve sistemde kayıtlı bir numarası
olmasıyla da elden ödemelerle vergi kaçırmanın önüne geçilecek; kiranın ödenip ödenmemesi, geç
ödenmesi, kiraya fazla zam yapılması gibi konulardaki dava sayısı azalacak böylelikle mahkemelerin
dava yükü de hafifleyecektir. Kira sözleşmelerinin e-devletten yapılması sonucu vergi kaçırmanın
önüne geçilmesiyle gelir dağılımda adalet iyileştirilmiş olacaktır çünkü bilindiği üzere kira gelir
vergisinde belli bir sınırdan sonra gelir arttıkça vergi de artmaktadır yani kişilerden mali gücü
oranında vergi alınmaktadır.
Bu sonuçlardan da varacağımız üzere kira sözleşmelerinin e-devletten yapılması; gelir dağılımında
adalet, mali yüke göre vergi gibi durumlarda iyileşmeye yol açarak sosyal devletin gerekliliklerini
yerine getirmektedir.
HİVDA ERGÜL
Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi 2.sınıf
Instagram: @h_hhivda
▪︎LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/hivda-e-5ab806233
